A declaração de bens imóveis é, historicamente, um dos pontos que mais gera dúvidas e retenções na malha fina da Receita Federal.
No ciclo de 2026, referente ao ano-calendário de 2025, os contribuintes precisam estar atentos não apenas aos registros de compra e venda, mas também à forma correta de declarar benfeitorias e financiamentos, além de uma novidade específica no preenchimento da ficha de bens.
Diferente do que muitos acreditam, não é permitido atualizar o valor do imóvel na declaração com base na valorização de mercado. O custo de aquisição deve permanecer estático, sendo alterado apenas em duas situações: o pagamento de novas parcelas de financiamento ou a realização de reformas e ampliações.
Declarar reformas é, inclusive, uma estratégia fiscal inteligente. Gastos com obras na cozinha, ampliações ou melhorias estruturais podem ser somados ao valor total do imóvel. Isso aumenta o custo de aquisição e, consequentemente, reduz o lucro tributável (ganho de capital) em uma venda futura.
Contudo, o contribuinte deve possuir notas fiscais ou recibos idôneos que comprovem os gastos realizados em 2025, devendo guardar esses documentos por pelo menos cinco anos após a alienação do bem.
Leia também:
Para quem adquiriu um imóvel no último ano, o registro deve ser feito na ficha de “Bens e Direitos”, selecionando o grupo “01 – Bens Imóveis” e o código específico (como casa ou apartamento). O sistema exige dados detalhados: IPTU, data da compra, endereço, área total, matrícula e o cartório onde o bem está registrado.
No campo “Discriminação”, deve-se relatar a forma de aquisição — se à vista ou financiado — e os dados do vendedor (nome e CPF ou CNPJ). Se a compra ocorreu em 2025, o campo referente ao final de 2024 deve ficar zerado, enquanto o campo de 31/12/2025 deve refletir o valor efetivamente pago até aquela data.
No caso de imóveis financiados, o contribuinte não deve declarar o valor total da dívida na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. Em vez disso, o valor do imóvel na ficha de “Bens e Direitos” deve ser atualizado anualmente, somando-se as parcelas pagas e a entrada ao montante acumulado nos anos anteriores.
Já para quem vendeu uma propriedade em 2025, o processo é inverso: o valor de 2024 deve ser mantido e o campo de 2025 deve ser zerado. É fundamental que o vendedor tenha utilizado o Programa de Ganhos de Capital (GCap) para apurar se houve lucro na transação e se há imposto devido.
Vale lembrar que o tributo sobre o lucro imobiliário deve ser quitado até o último dia útil do mês seguinte à venda; atrasos geram multas que podem chegar a 20%.
Neste ano, os contribuintes encontrarão uma nova exigência na ficha de Bens e Direitos. O sistema agora obriga a indicação de usufruto para todos os itens declarados.
O declarante deverá assinalar se o bem possui ou não essa condição, uma medida que visa aumentar a transparência sobre quem detém a posse e quem detém a propriedade legal dos ativos informados.
